Entre lo negativo de 2016, los gerentes y directores destacan la contracción de la demanda y las crecientes restricciones normativas que dificultan el ingreso de nuevos proyectos. Para 2017, miran con atención los efectos que podrían tener en las ventas las próximas elecciones presidenciales.  

Con un 4,8 como promedio -en una escala del 1 al 7-, los protagonistas de la industria inmobiliaria calificaron el rendimiento en este año del mercado nacional. “El Mercurio” conversó con diez de los máximos referentes de las principales empresas del país: los gerentes generales de Actual, Almagro, Desco Inmobiliaria, Empresas Armas, Empresas Siena, Molina Morel, Moller y Pérez Cotapos (MPC), y Paz Corp., además del director de RVC Inmobiliaria y la directora ejecutiva de Imagina Grupo Inmobiliario.

Los ejecutivos destacaron los cinco escenarios clave para entender el año que termina, junto con otros cinco hitos que debieran marcar el sector durante 2017.

Las expectativas de los ejecutivos para el ejercicio que viene son disímiles, aunque la mayoría coincide en que las próximas elecciones presidenciales serán un factor clave para el desempeño de las ventas de viviendas nuevas y el inicio de nuevos desarrollos.

Balance 2016: Firma de promesas baja, pero no escrituraciones.

Desistimientos no golpean el mercado

A comienzos de año se miraba con cautela la concreción de las promesas al momento de escriturar. Sin embargo, José Molina, gerente general de Molina Morel, destaca que ha habido caídas, pero no han sido significativas. “Se anticipó que iba a haber mucho desistimiento y no lo ha habido. Está dentro de lo normal, pues las tasas de los créditos hipotecarios no han subido y los requerimientos por el pie tampoco”.

Cristián Armas, gerente general de Empresas Armas, coincide con este diagnóstico y agrega que en esos casos, la recolocación de las viviendas ha sido expedita. “Además, muchas resciliaciones terminan siendo un buen negocio, porque los precios de venta de los últimos tres años subieron en doble dígito”, dice. En Armas, por ejemplo, solo el 3% de las promesas no se han concretado este año. En RVC las escrituraciones estuvieron un 5% sobre lo presupuestado para este año, y su director, Juan Armando Vicuña lo destaca como lo mejor del 2016: “Las utilidades y los márgenes han estado como nunca. Los bancos comenzaron a entregar mas crédito y eso se notó en las ventas”. En esa misma linea, Marcos Retamal, gerente general de MPC, subraya que el ritmo de cierres se incrementó especialmente hacia la última parte del año.

IVA y bajo crecimiento atascan las ventas

Se sabía que la demanda iba a contraerse este año, debido a que muchas personas prefirieron firmar durante 2015, para así asegurar que su vivienda quedara exenta de IVA. Sin embargo, en RVC, Paz Corop, Desco Inmobiliaria y Empresas Siena reconocen que el ajuste fue mas acentuado de lo esperado. En Desco por ejemplo, proyectaban vender poco menos de un millón de UF y van a terminar el año cerca de las 750 mil UF.

“Además del apuro por comprar en el 2015, que produjo que muchas firmas no se realizaran este año, hay otros temas que han ido enredando las promesas, como la reforma tributaria, las exigencias de pie en algunos casos por parte de instituciones financieras y el bajo crecimiento. Todas fueron malas noticias que hicieron que la industria se ajustara”, explica el gerente general de Desco Inmobiliaria, Mauricio Zarmora.

Ahora bien, hay otros actores que tienen una mirada mas optimista. Eduardo Mella, gerente general (Subrogante) e Empresas Siena, es uno de ellos: “A pesar de haber tenido un primer trimestre muy malo, las promesas se estabilizaron durante el año hacia los niveles históricos del 2013 y 2014. ” En MPC y Armas tienen la misma impresión.

Por su parte, Rodrigo Lyon, gerente general de Actual Inmobiliaria, advierte que el comportamiento de la demanda fue disímil dependiendo de la ubicación de los proyectos. “Hace dos años se vendía todo, pero ahora los desarrollos periféricos están complicados, no así los que están en zonas consolidadas. A esos les esta yendo bien”.

Siete de diez ejecutivos critican las fuertes restricciones normativas

De diez altos ejecutivos, siete señalan que lo peor  de 2106 fueron las crecientes dificultades normativas para construir. “Hay una incerteza jurídica, pues hay casos donde revocan los permisos aun cuando los papeles están todos en orden”. Hay una judialización de los proyectos, advierte Vicuña.

Ademas destaca que las principales comunas de la capital congelaron o redujeron las alturas permitidas, como San Miguel, Estación Central, Providencia, Santiago Centro o Ñuñoa. “Es un problema que ahora está desatado. Por ejemplo, el principal elemento de campaña de los alcaldes elgidos en Ñuñoa y San Miguel fue la prohibición de construir edificios, mientras que el alcalde elegido en Santiago en su primer día tuvo el mismo discurso”, dice.

Con estas restricciones, Molina señala que el efecto perjudica directamente a los compradores. “Lo único que se gana al disminuir la constructibilidad  es que los proyectos se hagan mas caros, por lo que también se venden a mayor valor”.

Viviendas de menor valor con fuerte dinamismo

Las comunas céntricas fueron las que presentaron la demanda mas activa durante 2016. indica Carolina Büchi, directora ejecutiva de Imagina Grupo Imobiliario. “Lo que mas se vendió ahí fueron departamentos peuqeños, de uno y dos dormitorios”, agrega.

En esa misma linea, Lyon asegura que las propiedades entre 3.500 y 6 mil UF son las que se mantuvieron con ventas mas firmes, mientras que Ariel Magendzo, gerente general de Paz Corp, amplía el rango de 2500 a 7mil UF. “Este dinamismo responde a tendencia de largo plazo del mercado inmobiliario chileno: demanda por departamentos en zonas urbanas, con buena accesibilidad, en taños entre 35 y 70 m2”, indica.

Asimismo, el mercado sobre las 30 mil UF en Lo Barnechea estuvo muy activo, agrega Enrique Quevedo, gerente general de Almagro, mientras que en el otro extremo, Armas destaca lo que está pasando con las viviendas con subsidio, bajo las 2.200 UF. “Los resultados de la gestion del Ministerio de Vivienda han sido tan buenos que probablemente se va a seguir la misma senda, cualquiera sea el gobierno nuevo”.

Entrega inmediata aún no preocupa a los Inmobiliarios

“La entrega inmediata a tendido a aumentar durante el año, debido a la baja en la velocidad de venta en algunos segmentos” indica Mella. Vicuña tiene la misma mirada y advierte que de subir el indicador, no será a causa de un mayor número de desistimientos, sino principalmente por la falta de promesas nuevas.

En todo caso, Quevedo pone paños fríos y no lo ve como un problema actual o futuro. “No nos inquieta, pues la oferta de entrega inmediata es muy baja y, además, cuando empiecen a recepcionarse los nuevos edificios, tendrán un alto porcentaje vendido”. En este sentido, Zamora destaca que las actuales tasas hipotecarias se han mantenido atractivas. “Esa es una buena noticia para quienes tienen viviendas terminadas  o están próximos a tenerlas, pues hacen que la oferta se vaya liquidando con una velocidad todavia aceptable”.

Otro factor que reduce la ansiedad entre los inmobiliarios es que aún queda espacio para las promociones. “Están empezando a salir mas beneficios, sobre todo para el tema del pie para concretar la venta”, dice Vicuña. En Paz Corp. su gerente general Ariel Magendzo, destaca que siempre están viendo iniciativas comerciales para agilizar la venta.

Proyección 2017: Se prevee bajo ingreso de nueva oferta

No Hay consenso de si 2017 será mejor o peor que este año

Las estimaciones de como se comportarán las ventas durante el próximo año son disímiles. Los gerentes de Actual, Imagina, Paz Corop y Desco perciben que van a ser similares a las del 2016. “El mercado se estabilizará en torno a las 35 mil o 40 mil ventas de viviendas en la Región Metropolitana”, proyecta Ariel Magendzo. No obstante otro grupo de ejecutivos tiene una visión mas negativa. José Molina cree que jugará en contra la instalación definitiva del IVA en los proyectos nuevos: “Va a ser peor que este año, porque se va a encarecer la vivienda  entre 8% y 14% y al haber un producto mas caro se disminuye el mercado”.

Por otra parte hay quienes prevén que 2017 va a ser mejor que el año actual. A jucio de Enrique Quevedo, la incertidumbre económica debiera disminuir, lo que provocará que los clientes opten  por comprar de forma más rápida. Mientras, Eduardo Mella vaticina que los desistimientos tambien bajarán, si es que se mantiene las condiciones crediticias actuales.

Para Marcos Retamal, hay dos factores estructurales que siempre impulsan a la venta. “Hay un déficit habitacional y los consumidores aspiran a mejor la vivienda que hoy ocupan; por lo que, despejado los temas coyunturales, el negocio tiene buenas perspectivas en el mediano y largo plazo”.

Elecciones presidenciales podrían dilatar decisión de compra

Las próximas elecciones presidenciales aparecen como el gran hito que marcará la industria inmobiliaria en 2017. Los gerentes de Armas, Paz, así como los directores de RVC e Imagina, están atentos a lo que va a pasar el próximo año. Magendzo identifica como la gran amenza para el mercado que se levanten candidaturas de corte populista el próximo año, aunque reconoce que es poco probable que ello ocurra.

Rodrigo Lyon mira con cautela los efectos del ambiente electoral. “Si todo el país está preocupado de quien sale, puede que se postergue la decisión de compra. Ahora si todos los candidatos son pro-crecimiento, y se proyecta que la economía va a repuntar, el mercado mejorará”.

IVA debiera estar completamente ingresado a la oferta

A pesar que la demanda a tendido a contraerse , el precio promedio de las viviendas  podría incluso subir, al incorporarse completamente el IVA a la oferta durante 2017, advierte Molina. Sin embargo, Retamal destaca tambien un lado positivo: “Esto generará una competencia mas equitativa  y evitará la confusión entre los compradores”.

Ahora bien, Juan Armando Vicuña aclara que el comportamiento de los precios va a depender del sector donde se emplacen los proyectos: “Van a seguir subiendo en las zonas donde haya escasez de terreno, como en Santiago Centro o la Quinta Región. Mientras que en el norte del país se han ajustado a la baja y podría seguir la tendencia mediante promociones ; todo depende del sector”.

Inversionista Institucional al alza
El inversionista, quien compra para luego arrendar, debiera mantener su protagonismo para el 2017 estiman en Almagro y Siena. “Será un año con oportunidades para este mercado debido a las tasa de interés baja para el financiamiento y a que los precios promedio seguirían estables, por lo que vemos un buen dinamismo de este segmento” dice Mella.

Vicuña aclara que el comprador institucional va a ganar mas peso que quienes adquieren pocas unidades. Este último inversionista -llamado “hormiga”- ha tendido a perder fuerza este 2016 según cuenta el ejecutivo, pero siguen con presencia entre las 2.500 y 3.500 UF.

Por otra parte, Mauricio Zamora lo que ha pasado en La Serena y proyecta que se mantendrá durante el 2017: “Ha aparecido mucha gente que compra para arrendar, pese a lo que uno pueda creer que este perfil se ve poco en regiones”.

Se proyecta bajo ingreso de nuevos desarrollos

El ingreso de nuevos proyectos durante el año que viene debiera ser reducido, asegura Cristián Armas: “La producción futura será bajísima, equilibrándose con las ventas que no están malas, sino que se normalizaron. Los proyectos nuevos se van a cuadrar con la demanda y ni siquiera porque las inmobiliarias quieran, sino porque los planos reguladores no dejan construir más”. Zamora señala que comenzarán solo dos proyectos durante 2017, la mitad de lo que inician en un año normal, debido a la incertidumbre de los efectos de la reforma laboral: “Impacta muy fuerte en el sector construcción, tomando en cuenta la cantidad de trabajadores que se utilizan, por lo que podrá afectar significativamente en los costos”. Lyon tiene otra visión, y su caso identifican el próximo año como una oportunidad para iniciar las obras: “Es muy posible que los años 2018 y 2019 sean mejores y para estar en ese momentos con ofertas , hay que iniciar los proyectos en el 2017”, dice. Actual estará dando partida a siete desarrollos en el ejercicio que viene.