Para septiembre de 2011 había en venta 96 desarrollos de entre cuatro y siete pisos en el Gran Santiago. Hoy, la cifra llega a 193 proyectos. En ese mismo lapso, el precio promedio de los departamentos subió en 4.700 UF, con un marcado desplazamiento de la oferta hacia Ñuñoa, Providencia y Lo Barnechea.
El mercado de edificios de mediana altura en el Gran Santiago -esto es proyectos de entre cuatro y siete pisos- ha sufrido fuertes cambios en los últimos seis años. En dicho período, la oferta se duplicó al pasar de 96 desarrollos a 193, según un estudio de la división inmobiliaria de la consultora BDO Finanzas Corporativas y Transacciones, considerando los meses de septiembre de 2011 y 2016.
De acuerdo con el informe, al noveno mes del año, el 18% de los departamentos nuevos disponibles se emplaza en una de esas torres. Hay 4.508 de estas viviendas en venta, aunque la oferta total se alza hasta las 11.695 unidades. En 2011, este último indicador era de 9.129 inmuebles.
Para Andrés Pardo, gerente de ventas de Inmobiliaria Manquehue, el mayor protagonismo de este mercado se explica, en gran medida, por las nuevas condiciones de los planes reguladores. “En los últimos años, las municipalidades han restringido cada vez más las alturas, de manera de detener, en lo posible, la densificación. En la práctica, están privilegiando las construcciones más bajas y con menor cantidad de habitantes por metro cuadrado”. En el caso de Manquehue, cuentan con dos iniciativas que incluyen nueve torres de mediana altura, emplazadas en la comuna de Vitacura y en el sector de Piedra Roja (Chicureo).
Al mismo tiempo, distintos actores de la industria coinciden en que las zonas de la capital que permiten alturas importantes están muy consolidadas, lo que también obstaculiza los desarrollos de mayor envergadura. “Hoy existe gran dificultad para armar paños de gran escala dada la falta de suelo, las expectativas de precio de los vendedores y la competencia entre las inmobiliarias por conseguir estos terrenos”, advierte Francisco Vinagre, gerente general de Surmonte Inmobiliaria, firma que cuenta con ocho edificios de mediana altura.
Según el informe de BDO, la oferta de este segmento se concentra en los proyectos de siete pisos, pero también en los de tres y cuatro. Hay 60 iniciativas en el límite superior de altura del estudio, es decir, casi un tercio del mercado total, lo que no extraña al gerente general de Simonetti Inmobiliaria, Hernán Reyes: “El trabajo que hay detrás de la arquitectura y del control es el mismo si son cinco o veinte niveles. Por lo mismo, los desarrolladores preferimos, dentro de lo posible, hacer construcciones más altas”.
Ahora bien, entre los tres y cuatro pisos hay 55 desarrollos -el segundo grupo más fuerte, de acuerdo al informe-. Nicolás Herrera, socio de BDO a cargo de la división inmobiliaria, explica que esto se debe a que se está compitiendo con el mercado de casas. “Lo Barnechea, por ejemplo, antes estaba muy enfocado a la oferta en extensión, pero esto cambia frente a la creciente demanda por vivir ahí y el aumento del precio del suelo”, dice.
Roberto Bambach, gerente comercial de Inmobiliaria Fernández Wood-Vizcaya, tiene el mismo diagnóstico y cuenta que su empresa evalúa la construcción de casas en el sector de La Dehesa cuando el precio del suelo no supera las 11 UF por metro cuadrado (m {+2} ). “Generalmente, ya están entre 14 y 15 UF/m {+2}, entonces ya no están dando los números”, indica.
En el informe de BDO, se detalla que Lo Barnechea cuenta con 37 de estos edificios, junto con Providencia, siendo las dos comunas donde está el mayor número de estas iniciativas.